대항력? 우선변제권? 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 용어

 

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대학생·사회초년생을 위한 부동산 안심계약 매뉴얼

​# 깡통전세

담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미

​◆ 사례로 살펴보는 깡통전세의 위험성

임대인 A는 2년 전 임차인 B와 전세금 3억에 집을 계약했으나 부동산 시장 악화로 전셋값이 시세 2억 원으로 떨어짐.다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있지만 부동산 시장 악화로 전셋값이 떨어져 다음 세입자는 현재 시세인 2억 원으로 계약하고 남은 1억은 임대인이 메꿔야는 상황.임대인은 여윳돈 없이 집을 구매했기에 결국 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세 피해 발생.

​# 근저당

미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것

​# 저당권(근저당권)

채권자가 채권의 담보로 부동산에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리

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◆ 근저당 및 저당권의 중요성

저당권이나 근저당이 높게 잡혀있는 경우 집주인이 채무를 갚을 능력이 안된다면 집이 경매에 들어갔을 때, 채권자가 우선변제를 받을 수 있게 됨.이럴 경우 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아지므로 사전에 근저당 및 저당권 설정 여부 확인.

​# 전입신고

거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관에 전입사실을 신고하는 것

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# 확정일자

임대차 계약에 대해 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있음

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◆ 사례로 살펴보는 부동산 계약 기초용어

임차는 B는 임대차계약 체결 후 정부24사이트에서 전입신고를 하고, 인터넷등기소에서 확정일자를 받았음.

​# 대항력

임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘

​# 우선변제권

임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제 3자보다 먼저 받을 수 있는 권리

​◆ 사례로 살펴보는 부동산 계약 기초용어

전입신고를 하고, 확정일자도 받아 놓은 임차인 B는 대항력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주하였으며, 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권 덕분에 보증금을 바로 돌려받았음.

​# 소액임차인 최우선변제권

보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자 보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리

(변제 요건, 금액 등은「주택임대차보호법」 제8조에 규정)

​# 임대인

집을 빌려주는 소유자

​# 임차인

집을 빌리는 사람

​◆ 사례로 살펴보는 부동산 계약 기초용어

임차인 B가 거주하던 주택이 경매에 넘어갔으나, 소액임차인 최우선변제권 요건을 충족하여 선순위권리자였던 은행(채권자)과 임대인의 체납 세금보다 먼저 보증금을 돌려받았음.

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